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侵犯优先购买权的合同效力

刘贵祥  最高人民法院  民四庭庭长

所谓优先购买权，简称先买权，是指当事人在特定情形下得优先购买标的物的权利。优先购买权属广义的优先权的一种（先取特权），依民法通说，可分进一步区分为法定的优先购买权与约定的优先购买权：前者为法律赋予的优先购买权，后者则是当事人通过合同约定的优先购买权。约定的优先购买权原则上仅在当事人之间发生效力，一方违反约定未经对方行使优先购买权而擅自出卖标的物，给对方造成损失时，自应承担相应的违约责任，法律适用上并无疑难之处。实践中争议较大的是侵犯法定优先购买权的情形，尤其是对于侵害他人优先购买权所订合同的效力，无论是理论界，还是实务界，均存在着不同的看法，因此本书也主要探讨侵犯法定优先购买权所订合同的效力问题。

      一、       侵犯承租人优先购买权的合同效力

    （一）    承租人优先购买权的制度价值

    现代各国民法大多规定出租人出卖租赁物时，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利，我国民法也不例外。众所周知，法律关于一项权利的规定必然有其目的和价值，那么，法律上为什么要规定房屋承租人的优先购买权呢? 法定的房屋承租人优先购买权的制度价值是什么呢?

    一般认为, 承租人优先购买权有如下制度上的价值：首先，是为了保护弱势群体的利益，使“居者有其屋”，因为赋予承租人以优先购买权的主要目的在于保障承租人可以在同等条件下优先得到房屋所有权的可能性。其次，是可以维护稳定的社会经济秩序

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[1]，当租赁合同依法签订后，承租人基于占有使用租赁物这一事实，必然会围绕着该物在社会上形成诸如生产、生活中许多方面的特定联系，因此，在出租人要出卖该租赁物时，如果能满足承租人的特殊需要，则会对人们的生产生活的稳定和方便买卖流通秩序有着重要的积极意义。最后，是可以促进资源有效利用，保障财产所有权各种权能的统一，使物之所有权与用益权集于一人，一方对租赁物的继续使用可以不要大幅调整，从而间接鼓励、促使租赁行为的发生，承租人也因有此预期，而更愿在租赁物上进行投资

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[2]。

    但对于承租人的优先购买权制度，一些人则提出了质疑，其理由是：首先，承租人优先购买权违背了私法自治的原则，认为承租人优先购买权是对出卖人自由意志和所有权自由的一种限制，不具有正当性，例如从房屋承租人的优先购买权的实现过程来看, 房屋所有人欲出卖房屋, 必须提前3个月通知承租人，在某些情况下, 这样会使得房屋所有人处于一种很被动的局面，一方面, 在3个月内, 房屋所有人只能消极等待承租人的选择, 另一方面, 房屋所有人很可能会丧失“商机”, 错过比较理想的买受人, 因为, 其他买受人也不愿意消极等待承租人的选择。可见, 优先购买权会在一定程度上限制了交易。其次，赋予承租人优先购买权可能会带来大量法律适用上的问题，其实际效果也不佳，例如有人认为，房屋承租人的优先购买权很容易被规避, 极具脆弱性，因为如果房屋所有人不想将其房屋卖与承租人, 其完全可以利用“假赠与实买卖”的方式, 将房屋所有权让渡给其他人, 此时, 承租人难以主张其优先购买权，此外，所谓的“同等条件”在实践中很难具体化，具有很大的模糊性, 不易确定和操作。

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[3]其三，承租人相对于出租人来说，无论从合同地位还是经济实力来看，都无法必然得出承租人为弱者而需要进行特殊保护的结论。其四，即使承租人在某些情况下处于弱者地位, 但是并不足以让法律规定优先购买权来给予特殊保护，因为法律上已经有“买卖不破租赁”的基本原则来“特殊”保护承租人的利益了。在“买卖不破租赁”的原则下, 即使出租人将其出租的房屋卖给了第三人, 在租赁未到期之前, 承租人的租赁权完全可以对抗新买主的所有权的, 可见, 承租人的实际利益已经得到保护。

    笔者认为, 承租人优先购买权制度仍具有其存在的合理性，主要基于以下几点原因：一是维护弱势群体生存条件的社会价值仍然存在。当今社会贫富差距仍然存在，强弱仍然分明，建立和谐的社会仍然迫切的要求我们提高对社会低收入及最低收入群体的生存利益的关注。虽然从整体上看，承租人并不一定都属于社会经济中的弱势群体，但是，在多数情形下，相对于作为所有权人的出租人，承租人仍然是经济上的弱者，法律有对其进行特别保护的必要。我们不能仅仅因为某个承租人不是经济上的弱者，就否定法律赋予承租人以优先购买权的价值。

    二是现有制度实际效果不佳的弊端，可以通过完善立法及司法解释等方式来解决，而不需要取缔承租人优先购买权制度。事实上，为保障承租人的合法权益，我国不仅在立法上对其优先购买权予以规定，为确保这一权利得到落实，最高法院也制定了相应的司法解释对该权利的行使予以规制，尤其是2008年发布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁合同司法解释”）对承租人之优先购买权的效力及其行使等问题进行了较为详细的规定，使其既具有可操作性，也不致带来难以忍受的问题。

    三是出于法律制度的连续性和稳定性的内在要求。法律力图增进社会的秩序价值，法律制度一旦产生，即需要一定的连续性与稳定性，只要一个法律制度的完整性没有因其互为补充或互相冲突的价值被无视而遭到摧毁或严重破坏，这个法律制度仍然有存在的必要性。而且，承租人优先购买权制度已经融入我国传统习惯，出于稳定社会秩序的角度，也不宜轻言废除。

    （二）    承租人优先购买权的行使条件

    讨论承租人的优先购买权，应先区分其成立条件与行使条件，例如有人认为，出卖人将标的物出卖给第三人是优先购买权的成立条件，“同等条件”则是其行使条件

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[4]，笔者认为，这一观点似有不妥。因为在法定优先购买权场合，如法律规定的法律关系发生，优先购买权即告成立；在意定优先购买权的情形，只要一方或双方的法律行为合法有效，优先购买权亦随之成立。由此当事人才可能将优先购买权成立之事采取登记等方式予以公示，从而取得对抗第三人的效力。如认为承租人优先购买权仅在出卖人将标的物出卖给第三人之时才能成立，则在此之前优先购买权并不存在，则无从通过公示使优先购买权获得对抗第三人的效力，这对优先购买权的保护无疑是非常不利的。

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[5]至于承租人行使优先购买权的条件，根据《合同法》第230条的规定，主要有：

    首先，须出卖人出卖其标的物于第三人。也即出卖人与第三人订立买卖合同。为保护承租人的利益，出卖应解释为包括互易行为。在出租人以租赁房屋抵债的情况下，因其目的乃是通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付，从此角度说，与房屋买卖并无不同，因此， “租赁合同司法解释”第22条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。”

    其次，须以“同等条件”购买。关于“同等条件”的内容，首先是指价款条件等同，即优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。如第三人允诺一次付清者，优先购买权人不得主张分期支付。但是，如果出卖人允许第三人分期付款，则优先购买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款。此系因为各人的信用及支付能力未尽相同，出卖人信赖第三人的支付能力，优先购买权人却未必能获得同样的信赖。最后，“同等条件”还应包括其他交易条件的等同。例如出卖人将优先购买权之标的与其他财产作为一个整体予以出卖者，优先购买权人一般不得主张将该标的与其他财产相分离而单独购买。又如，第三人允诺对出卖人负担从给付义务的，除非该从给付可以金钱作价，或无此从给付，与第三人的合同亦能成立，否则不得行使优先购买权。

    最后，在法定期限内。出租人与第三人订立买卖合同之后，应当在一定的期限内通知承租人，并告知承租人其与第三人之间订立的买卖合同的主要条款。承租人自接到通知之日起，可以行使优先购买权。依据前述《城市私有房屋管理条例》第11条的规定，出租人须提